당해세란? 부동산 경매 당해세

당해세란? 부동산 경매 당해세 알아보기

 

당해세란 무엇일까요? 해당 부동산 자체에 대해 부과되는 세금으로

당해세 종류에는 국세와 지방세가 있습니다. 

 

국세에서의 당해세는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세가 있으며 지방세로는

재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세가 있습니다.

 

경매 배당 순위에서 당해세는 5위에 해당합니다. 

경매 배당 순위는 다음과 같습니다.

 

1. 신청자가 선납한 경매집행비용

2. 제3취득자가 경매 부동산에 투입한 필요비와 유익비

3. 소액 임차보증금 중 최우선변재액

4. 근로자의 최종 3월분 임금채권

5. 당해세

6. 우선변제권

7. 일반 임금채권

8. 공과금

9. 가압류, 가처분, 일반채권

 

위의 내용을 전부 이해하기 위해서는 경매 관련 지식뿐만 아니라 민법,

주택임대차 보호법, 상가임대차 보호법 등을 모두 잘 알아야 하고 세법 또한

기본적인 내용을 알고 있어야 합니다.

 

그렇기에 다 이해를 한다기보다는 당해세 위주로 설명을 해보자면 주택

임대차 보호법에 따라 대항력을 갖춘 임차인보다도 당해세가 우선순위로 배당을

받게 됩니다. 그러나, 이러한 사실을 모르고 무턱대고 경매 시장에 발을 들였다가는

대항력을 갖춘 임차인이 경매로 인해 보증금을 전액 배당받지 못했을 경우, 남은

보증금을 낙찰자가 모두 떠안아야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

판례에 따르면, 주택임대차 보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를

인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있다는 점,

경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 두루 고려해 볼 때,

 

두 가지 권리를 점유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해

임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를

하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 

배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을

공제한 잔액에 관해 경락인(경매 낙찰인)에게 대항하여 이를 반환받을 때까지

임대차 관계의 존속을 주장하고 있다고 봄이 상당합니다.

 

이 경우 임차인의 배당요구에 의해 임대차는 해지되어 종료되고,

다만 같은 법 제4조 2항에 의해 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지

임대차 관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법

제3조 제2항에 의해 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.

 

당해세 예시

 

경매 낙찰대금이 2억 인 경우, 배당 줘야 할 금액·대항력을 갖춘 최우선 순위 임차인

보증금 1.5억, 당해세 1억

 

이런 경우는 낙찰을 받은 사람은 경매 낙찰에 실패했다고 볼 수 있습니다.

당해세 1억을 우선 배당해주고 나면, 임차인이 배당금으로 받을 수 있는 돈은

1억밖에 남지 않습니다. 이러한 경우 남은 5천만 원은 낙찰자가 떠안아야 하는 상황이 됩니다.

 

혹여 시세보다 5천만 원 싸게 낙찰을 받았다고 해도, 각종 비용을 제외하고 나면

오히려 마이너스가 된다는 것입니다. 

 

당해세 확인하는 방법

 

경매나 공매에서 선순위 임차인이 있을 경우 권리분석에 조심해야 합니다.

선순위 임차인의 전세금 이상으로 입찰하면 배당되는 줄 알았는데 배당이

안 되는 경우가 있는데 이게 바로 당해세 때문입니다.

 

경매는 세금이 얼마인지 법정기일이 언제인지 알려주지 않지만

공매에는 재산명세를 보면 금액과 법정기일이 나옵니다.

그중에서 물건지 지방 자치단체라고 쓰여있는 부분이 바로 당해세입니다.