소액임차인 최우선변제, 주택임대차보호법

주택임대차 보호법 소액임차인 최우선변제

 

부동산 경매를 하다 보면 임차 보증금을 돌려받지 못하는 임차인 분들을 볼 수 있습니다.

본인들의 잘못이 아님에도 불구하고 보증금을 모두 날릴 위기에 처하기도 합니다.

 

그래서 국가에서는 소액보증금의 임차인을 우선하여 보호해 주는 제도가 있습니다.

이것이 바로 주택임대차 보호법 상 소액임차인의 최우선변제입니다.

 

소액임차인이란 비교적 소액의 보증금을 걸어두고 주택이나 상가에 세 들어 사는

세입자를 말합니다. 지역마다 소액임차인이 정하는 금액이 상이하며, 몇 가지 조건에

맞아야 국가에서는 소액임차인으로 인정해 줍니다. 

 

임차인이 살고 있던 주택이 경매나 공매로 진행될 경우,

소액보증금의 임차인이 다른 세입자나 은행 또는 채권자들보다 최우선으로 

먼저 보증금을 받아 갈 수 있게 만든 제도입니다.

 

소액임차인 요건

 

1. 해당 주택에 실제로 이사하여 점유하고 있어야 하며, 경매 개시 등기 전에

전입신고를 해야 합니다.(여기서 확정일자는 필수가 아닙니다.)

 

2. 임대차 보증금이 소액 임차인의 범위에 포함돼야 합니다.

 

3. 배당신청 기간에 배당을 신청해야 합니다. 경매를 진행하는 주택의 경우,

법원에서는 임차인에게 받아야 할 금액이 있다면 신청하라고 알려줍니다.

 

여기서 내가 받아야 할 보증금의 금액을 신청하는 것을 배당신청이라고 합니다.

보통 우편물로 받게 되는데 거기 보면 신청기간도 명시되어 있으므로, 반드시

기간 내에  신청해야 합니다.

 

소액임차인의 범위

 

지역마다 차등을 두고 있는 관계로 대법원 인터넷등기소에 접속하여

[소액임차인의 범위 안내]를 클릭하여 참고하시기 바랍니다.

 

주의점

 

1. 소액임차인의 범위는 현재 내가 계약한 시점이 아닌 등기부등본 상의

최초의 담보물건이 설정된 시점으로 결정합니다.

 

2. 소액임차인의 최우선변제는 전액을 보장하는 것이 아니라 일정액 만을 보장해 줍니다.

 

3. 소액보증금 최우선 변제금은 경매나 공매 낙찰대금의 1/2 이내에서 지급합니다.

여기서 최우선 변제금은 배당받을 임차인들에게 N분의 1로 이 금액을 나누어 주는 것이 아니라

각 임차인이 받아야 할 금액에 비례하여 평등하게 배당됩니다.

 

4. 소액보증금을 초과하는 임차인이 임대차 계약을 여러 명의 명의로 나누어서 써도

보증금을 전부 합산하여 적용합니다. 

 

※ 계약할 주택의 근저당권 비율이 높아 위험하다고 생각한 나는 나의 명의, 가족 명의로 

소액 보증금 범위 안의 계약서를 나누어 씁니다. 이렇게 해도 나와 가족 계약서의 금액을

모두 합산하여 따진다는 말입니다.

 

5. 임대차 계약이 채권 추심을 위한 수단으로 체결된 경우, 최우선 변제권을 인정하지 않습니다.

 

6. 해당 지역의 임차 가격에 비해 저렴한 가격에 임차한 경우, 소액임차인의 권리를 인정받지 못할 수 있습니다.

 

7. 경매가 진행 중인 주택을 임차할 경우, 소액임차인으로 인정받지 못합니다.