임차권과 전세권을 알아보자

임차권과 전세권이란?

 

전세권은 우리가 흔히 전세라고 부르는 주택임대차와는 다른 개념입니다.

임대차 관계에서 임차인의 권리를 임차권이라고 합니다. 임차권이 대항력을 가지려면

"계약+전입신고+점유"가 필요합니다. 우선변제권을 가지려면 "대항력+확정일자"가 필요합니다.

 

임차권과 전세권 중 임차인이 둘 중에 하나를 골라야 하는 것이 아닙니다. 임차권은 임차인의 기본적인

권리이고, 전세권은 임대인(집주인)과 상호 합의 하에 설정하는 것입니다. 

 

전세권(민법)	임차권(주임법)
등기부에 기재 O -제 3자에게 권리주장 가능 -집주인의 동의없는 양도 가능	둥기부에 기재 X -제3자에게 권리주장 불가능 (이해관계자에게만 권리주장 가능)
등기되어 있으므로 대항력 및 우선변제권 존재	(계약+점유+전입신고) 대항력 존재 (대항력+확정일자) 우선변제권 존재

 

전세권은 등기부에 기재되기 때문에 제삼자에게 양도 또는 전대하는 등 권리 주장이 가능하지만, 임차권은

제삼자에게 양도가 불가합니다.

 

전세권(민법)	임차권(주임법)
전세권 등기한 당일부터 대항력 및 확정일자 효력 발생	대항력: 전입신고 다음날 0시부터 우선변제권: 대항력이 있는 경우,  확정일자를 받은 당일 9시부터

 

전세권까지 설정하면 좋은 점은?

 

1. 임의경매 신청 가능

2. 전세권 양도, 전대 가능

3. 점유지 이탈 가능

(전세권이 없으면 임차권 등기는 필수입니다)

말소기준 권리에는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 전세권, 담보가등기, 강제경매 기입등기가 있다.

이 말인즉슨, 전세권도 말소기준 권리가 될 수 있다는 것이다. 보통은 근저당이 말소기준 권리로

잡혀있다.  

 

전세권은 최선순위에 있더라도, 말소기준 권리가 될 수도 있고, 안 될 수도 있다.

 

1. 선순위 전세권이 말소기준 권리인 경우 = 전세권 소멸

2. 선순위 전세권이 말소기준 권리가 아닌 경우 = 전세권 인수

 

경매 낙찰자 입장에서는 선순위 전세권이 소멸되는 것이 좋다.

그럼 선순위 전세권은 어떤 상황에서 소멸될까?

 

앞서 언급했듯이 선순위 전세권이 말소기준 권리가 되면 소멸하게 된다!

선순위 전세권이 말소기준 권리가 되는 조건들을 알아보자.

 

1. 건물 전체

2. 최선순위

3. 경매신청 or 배당요구

 

위의 3가지 조건을 모두 충족시켜야 합니다.

 

건물 전체라는 말이 무슨 뜻 일가요?

 

이는 다가구와 다세대로 생각해보면 쉽습니다. 다가구는 호실 하나를 독립된 세대로

볼 수 없고, 다세대는 호실 하나를 독립된 세대로 봅니다. 그래서 다가구는 건물의 일부이고

다세대는 건물 전체라고 볼 수 있습니다.