후순위 가처분이 모두 소멸하는 것은 아니다

후순위 가처분이 모두 소멸하는 것은 아니다

 

말소기준 권리분석에 따르면 말소기준이 되는 몇 가지의 권리들이 존재합니다.

근저당, 가압류, 담보가등기, 경매 기입등기, 배당에 참여하는 전세권 중에서 부동산 전부에 설정된

전세권 등이 있습니다. 

 

이들 중에서 등기부에 가장 먼저 이름이 올라와 있는 권리를 말소기준 권리라고 합니다.

그리고 이 말소기준 권리를 기준으로 먼저 설정된 권리는 인수, 나중에 설정된 권리는 소멸하게 됩니다.

 

그러나, 말소기준 권리보다 뒤에 있는 권리가 모두 소멸된다고 해서 안심해서는 안됩니다.

모든 일에는 항상 예외가 있기 때문입니다. 여기에도 역시 예외가 존재합니다.

 

대포적으로 가처분등기가 있습니다.

 

조심해야 할 후순위 가처분으로는 아래와 같습니다.

 

1. 진정한 소유권을 다투는 가처분

2. 사해행위 취소 가처분

3. 건물 철거를 위한 가처분

 

예전에는 예고등기가 후순위에 있어도 낙찰로 인해 소멸되지 않는 대표적인 등기였습니다.

그러나, 예고등기를 악용하여 정상적인 경매 절차를 방해하는 경우가 많았다고 합니다. 그래서

현재는 예고등기가 폐지된 상태입니다. 

 

이러한 예고등기를 대체하는 것이 바로 가처분이라고 생각해주시면 되겠습니다.

 

이러한 후순위 가처분이 있는 물건이라도 낙찰을 받아서 잔금을 치르게 되면 소유권은 취득할 수 있습니다.

건물 철거를 위한 가처분은 낙찰되어도 등기부에서 지워지지 않습니다. 하지만, 다른 가처분들은 빨간 줄이 

그어지면서 등기부 상으로 소멸되는 경우가 대부분입니다. 

 

이렇게 빨간 줄이 그어졌다고 해서 안심하시면 절대로 안됩니다.

만일 가처분권자가 소송에서 승소하는 경우, 낙찰자는 자신이 취득한 소유권을 빼앗기거나 자기 건물이

철거되는 모습을 볼 수 있기 때문입니다.

 

이러한 후순위 가처분의 분석은 가처분권자가 승소할 경우와 패소할 경우를 잘 따져보아서 낙찰자 자신에게

피해가 올 수 있는지를 반드시 따져보는 과정이 필요합니다.