역전세란? (ft.깡통전세) (8/28 맞춤법 완.)

역전세란? (ft. 깡통전세)

 

흔히 역전세는 깡통전세와 비교하게 됩니다.

이 둘은 비슷하지만 약간의 차이가 존재합니다. 

 

우선 역전세의 경우, 전세를 갱신하거나 새로운 세입자를 받게 될 경우 이전의 전세계약보다 

보증금이 낮아진 경우를 의미합니다. 

 

깡통전세는 전세 보증금을 포함하여 집주인이 받은 대출의 합산보다 주택의 매매가가 낮아지는

형태를 말합니다. 일반적으로 전세는 매매가의 70~80% 인데, 1억에 구매한 집주인은 오히려

집값이 7천만 원이 되면서 매우 난감한 상황이 오는 것입니다.

 

1억(집주인이 구매한 집값 + 대출금@) - 7천만 원(떨어진 현재 매매가) = 3천만 원

 

이때 세입자가 7천만 원으로 전세살이를 하고 있었다면, 집을 팔더라도 4천만 원을

더 주어야 하는 상황이 되는 것입니다. 

 

이해를 돕기 위해 1억이라고 예를 들었지만, 이 값이 더 높아진다면 어마 무시할 것입니다.

 

역전세와 깡통전세를 쉽게 구분하기 위해서는,

전세 가격이 떨어지게 되면 역전세, 매매가가 떨어질 경우나 전세살이를 하고 있던 세입자는

집주인의 대출상환을 하지 못해 경매로 넘어가서 오도 가도 못하는 상황을 깡통전세라고 생각을

하시면 됩니다. 

 

그렇기에 리스크가 더 큰 것은 바로 '깡통전세'입니다. 

역전세 같은 경우에는 집을 팔거나, 전세보증보험으로 어느 정도 해결을 할 수 있지만

깡통전세의 경우에는 방법이 없습니다. 경매에 넘어가도 대출금을 상환하면, 세입자에게

건네줄 보증금이 없는 경우가 있기 때문입니다. 

 

1. 전세권이 대출채권보다 선순위이다.

2. 대출채권이 전세권보다 선순위이다.

 

1번의 경우에는 다행이지만, 2번의 경우에 해당한다면 많은 부분을 포기해야 할 수도 있습니다.

 

다시 역전세 이야기를 해보자면, 

예를 들어, 1억짜리 아파트에 전세를 희망하는 사람들이 많아서 매매가의 80%에 해당하는

8천만 원으로 전세를 살고 있었다고 가정을 해봅시다.

 

그러나, 다른 지역의 신도시 개발 등으로 전체적으로 전세 가격이 떨어지게 되면 세입자는

나머지 차입금을 돌려받거나, 다른 곳으로 이사 가는 방법을 선택할 수 있습니다. 

 

세입자가 주었던 전세자금은 집주인이 그대로 통장에 보관하고 있는 경우는 거의 없습니다.

보통은 다른 투자 상품에 들어가 있거나, 특히 다른 부동산에 투자하고 있을 확률이 높습니다.

 

그렇기에, 내가 들어갔던 8천만 원보다 현재는 6천만 원이 되었다고 한다면,

2천만 원의 차이를 메꾸기 위해서 집주인이 역으로 세입자에게 전세를 주는 현상이라고

생각하시면 되겠습니다. 

 

총정리를 해보자면, 

역전세는 전세 가격은 떨어졌지만 집값의 변동이 크게 없고 매매가보다 전세가가 낮기에 집주인은

집을 팔아서라도 해결을 해줄 수 있습니다. 

 

깡통전세는 매매가와 전세가가 모두 폭락하게 된 경우, 집주인은 집을 팔더라도 보증금을

모두 돌려줄 수 없고 대출 등에 우선순위가 있는 것을 말합니다.